持ち家か賃貸よりも長期ローンが厳しい

2012年02月21日 00:43持ち家か賃貸よりも長期ローンが厳しい

月12万円以上の家賃は損をする

先週の土曜日もそうでしたが、車で住みたい街を探索するようになりました。今は「住宅を買おう」と行動するほど、選択肢が増えています。

「損益分岐点は家賃12万円であり、それ以上なら買ったほうが得」
「賃貸は払っても何も残らないが、購入も無駄な利子を払う」
「マンションは管理費と修繕費がかかるが、戸建ても自分で支払う」
「都心は近くて狭い、郊外は遠くて広い」
「新築は正味価格よりも20％割増、中古は損はしないが中古である」
「2012～2013年は住宅価格が上昇する。買うタイミングは難しい」

例えば「2LDK、50m²、徒歩10分以内、築10年以内」を条件にしてみました。新宿まで電車で20分の距離にある今住んでいる場所で探してみると、賃貸では家賃15万円以上、駐車場で＋1万5,000円も支払うことになります。

これでは買ったほうが確実に得です。そこで30～85歳までの住居費コストを持ち家と賃貸で比較してみました。

日経新聞（2011年9月24日）を参考に「物件価格3,500万円、初期費用、金利2.35％（フラット35）、維持費（固定資産税、修繕費、諸費用）」を含めて計算しています。下2桁はわかりやすくするために四捨五入しました。

価格差が生まれる最大の理由は「住宅ローンの利息」です。利息には何の価値もありません。金融機関に勤める社員の給料に変わるだけの存在です。

35年ローンよりも自己資金を貯める

現在は「変動金利＝0.8％」と激安であり、35年ローンも借りやすくなりました。しかしながら、本当に35年後の計画ができているかは疑問です。

例えば、3,500万円の新築マンションは買った途端、資産価値が20％引きの2,800万円に下落します。販売価格には宣伝費と利益が含まれ、1度でも住めば中古になるからです。

一瞬で3,500万円から2,800万円になった資産に、35年間で6～7,000万円の支払いを確約するリスクは大きいです。さらに35年経ったら資産価値は2,800万円ではなく、50％以下の1,400万円には下がります。

やはり、35年という時間はリスクです。今の日本では仕事が減っているにも関わらず、労働力は余っているため、「この金額でも働きます」と人材の薄利多売が起こっています。そのスタートから35年後は予測できません。

確かに銀行員は「3,000万円まで借りられます」と言いますが、決して「あなたは3,000万円を返せます」と言いません。いざとなったら任意売却を想定して、銀行は銀行が損をしないように計算しているだけです。

特に変動金利の35年ローンは、金融機関で働く知人も「危険」と言っています。今は0.8％だから短期的にはお得に感じますし、2015～16年までは低金利が続くと予測できますが、4年後には金利が上がる可能性があります。

「金利は下がるときはゆっくりだが、上がるときは早い」
「金利の動向を予想するには判断材料が少なすぎる」
「1年間で1％以上も動くのに、20～30年後の金利はわからない」
「1％が2％になったら利息は倍になる。3～4％も現実的だ」
「変動を固定に変えるころには、同時に固定金利も上がっている」

逆に早々に買うことを我慢して、頭金2,000万円を用意できれば、借入額は1,500万円で済みます。金利も35年払いだからこそ固定金利の2.35％でしたが、10年払いであれば変動金利の0.8％でOKです。

その結果、利息はたった612,940円に抑えられます。3,500万円の物件に対して、35年間で1,700万円の利息を支払うか、10年間で61万2,940円の利息を支払うかは「人一倍の労働、貯蓄する習慣、親戚の支援」次第です。

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